什么是投资性房地产 如何估价投资性房地产

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，下面一起来具体了解一下投资性房地产概念和如何估价投资性房地产吧。

　　一、投资性房地产概念

　　（一）定义和特征

　　1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

　　2.特征：

　　（1）属于企业的经营活动——因此通过其他业务收入、其他业务成本核算；

　　（2）其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样；

　　（3）能够单独计量和出售。

　　（二）范围

　　投资性房地产主要包括：

　　1.已出租的土地使用权

　　已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

　　2.已出租的建筑物

　　已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。

　　3.持有并准备增值后转让的土地使用权——这类投资性房地产比较特殊，是由管理者的持有意图决定的。

　　二、如何估价投资性房地产

　　1市场法

　　在市场个案成交中，当可找到与标的房地产直接比较之案例，市场法是获取公允价值的合适评估方法。‘准则'也提供指引要求参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素做出合理的估计。随着市场对经营投资性房地产的比重不断加大，该类市场交易活动也将越来越多。

　　2收益法

　　收益法适用于附带租约的投资性物业，主要是分析附带租约租金的水平、市场租金的水平以及市场回报率。这种方法的计算公式包括租约期内价值和租约期满后价值，前者主要考虑现有租金以及剩余租约年期的租约期内价值，而后者主要考虑市值租金、市场回报率及其于附带租约期间的贴现值。固此，开发商在经营投资性房地产时，在签定租约时需特别注意所厘定之租金水平及租约年期，太偏低的租金及过长之租期均对其房地产之公允价值有莫大影响。

　　三、投资性房地产与固定资产的区别

　　1、持有目的不同。投资性房地产的持有目的是为了投资，如出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投资性房地产）或经营管理而持有的。

　　2、物质形态范围不同。投资性房地产仅包括房地产；固定资产既包括生产经营办公用房地产，又包括其余如机器设备等为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计期间的资产。

　　3、核算方法不同。投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式核算；固定资产只能采用成本模式核算。