小区车位具体规则权威解析

住宅小区里的车位、车库产权所有权、使用权问题是物业和业主都十分关注的问题，那么对于车位安置的具体规则你都了解吗？下面一起来看一下小区车位具体规则权威解析吧。

　　规则一：车位的初始所有权属于谁

　　除机械车库属于机械设备外，在小区内存在的各种车位、车库均属于不动产的范畴，用法律语言表述，就是属于建筑物（独立车库、地下车库、架空层车位）、构筑物或者附属设施（露天停车位）。

　　房屋建筑物等不动产的原始产权，产生于制造。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，建造人就是建筑物的所有权人。《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设单位（开发商）作为最初的建设用地使用权人，投资建设了全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。只有两种情况例外：一是法律另有规定，如《物权法》规定，物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有等。在这种法律直接规定的情况下，建设单位的原始所有权受到法律的限制，甚至被法律剥夺。二是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃，如通过合同以及宣传资料表明某些车位为业主共有，这就让与或者放弃了自己的权利，所有权依照合同约定转移到受让人手中。

　　综上所述，住宅小区的车位原始所有权属于建设单位，业主基于法律的规定或者建设单位的出售、出租、附赠等行为，继受取得车位的所有权或者使用权。

　　规则二：人防车位的所有权

　　住宅建设中，通常会配建人防设施，平时作为车位利用，这就形成了人防车位。关于人防车位的产权，实务中争议更大。一方面，《人民防空法》规定谁投资谁受益原则，另一方面，该法又规定了民用工程开发单位的配建人防工程责任。有一点必须明确，法律没有规定人防工程建设者拥有所有权，而且还规定了人防工程的使用许可制度，人防工程属于国防资产，其所有权应认定为国家所有。因此，人防工程规划为车位，或者用作车位的，其用益权应当根据具体情况确定，通过人防管理机关以行政许可的方式确定。

　　规则三：业主对配套车位的法定用役权

　　《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”如何理解与落实这一规定，存在不同认识。“首先”满足业主需要，就意味着“其次”可以另作安排。但是，“首先”满足需要又不同于优先权。

　　按照目前的法律规定，“首先满足业主需要”对于建设单位而言，就是必须按规划配置比例，将车位处分给业主。既不能处分给业主以外的人，也不能超过规划配置比例，集中处分给业主。比如说，某住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是0.8：1，那么，每套房屋的业主只能购买或承租一个车位，不能有两个，更不允许业主或者非业主投资性的购买。

　　《物权法》的规定，赋予了业主对配套车位的法定用役权，不管车位归谁所有，业主都有权根据需要使用车位。